区画整理の用語説明 - 土地区画整理事業

2018年4月9日

区画整理の説明

土地区画整理審議会

 地方公共団体や住宅・都市整備公団等が施行する事業において、施行地区(又は工区)ごとに置かれる諮問機関をいい、施行地区内の地権者の利益代表として、換地計画、仮換地の指定及び減価補償の交付に関する事項について意見を述べます。

減歩

 事業に必要な土地は、地区内の地権者から事業による個々の宅地の利用増進に見合った分だけ、公平に出し合う仕組みになっていますが、この個々の宅地の地積が事業により減少することを減歩といいます。減歩には、道路・公園等の公共用地に充てる公共減歩と事業費の一部を生みだすための保留地減歩があります。

建物移転の場合の補償

 建物が計画道路や公園などにかかったり、換地が従前の土地から移動した場合などは、建物等の移転が必要となり、これに対して移転補償金が支払われます。移転期間中の仮住居費は補償します。また、営業されている方についても仮店舗費用または、やむを得ず営業を休止していただく場合は営業補償金が支払われます。

土地の評価

 土地の評価は区画整理事業の重要な役割を果たしています。土地の評価はその土地の立地条件を適正に考慮して定めます。土地や建物の評価について経験を有する人3人以上を審議会の同意を得て、評価員に選定します。評価については評価員の意見を聞いて決定されます。

借地権や借家人

 土地区画整理事業は、事業実施後も原則として従前の権利関係をそのまま継続させる事業ですから借地権はその目的となる土地に換地が定められれば、その換地の上に権利が存続しますし、その他の土地に関する権利も同様です。ただし、地役権は原則として従前の土地の上に残ります。なお借地権その他の土地の上に存する権利で登記されていないものに付いては、施行者がそれを知ることが出来ないため、換地計画の作成などの場合にこれらの権利を有する方に対し適切な配慮が行えない恐れがあるので、これらの未登記の権利は施行者に申告してもらうことになります。

換地

 土地区画整理事業では、道路・公園等の公共施設を整備すると同時に、個々の宅地の条件を考慮しながら、最も利用しやすいように宅地の再配置を行います。このように、もとの宅地に対して新しく置き換えられた宅地を換地といいます。換地にはもとの宅地についての権利(所有権、地上権、永小作権、賃借権等)がそのまま移っていきます。換地は、換地処分という方法で原則として地区内において一斉に行われます。なお、換地処分前においても、工事などに必要となるため、もとの宅地の使用・収益が停止され、仮換地が指定されるのが通例です。

仮換地

 仮換地とは換地設計図ができたのち、道路公園などの新設や拡張工事をするのに必要な場合又は建物の移転をするのに必要なとき換地設計に基づいて、審議会の意見をきいた上でそれぞれ土地の所有者及び借地者の方々に現在使用している土地に代わって新しく使用できるように指定する土地のことをいいます。換地は『位置』『面積』及び仮換地の指定の効力発生の日を通知します。仮換地が指定されますと現在使用中の土地は使用できません。この仮換地指定をする前に、市では皆さんに個人説明会を開催いたします。

地積

 換地計画の基本となる地積は原則として法務局に登録されている登記簿が基本となります。実際の地積を登記簿地積との間に差異がある場合は定められた期間内(別に施行条例で定める)に実測図(境界について隣接所有者の承諾したもの)を添付して施行者の審査を受け、法務局に地積の更正登記をした場合、その登記簿地積が基本となります。

換地計画と換地処分

 区域内の諸工事が終わると整理前の土地と、新しく換地になった土地との関係をくわしく記載した調書と図面を作ります。これを換地計画と呼んでおります。換地は前に説明したようにできるだけ不均衡にならないように設計しますが地形や建物の関係で多少の不均衡が生ずることがさけられない場合や土地所有者の同意によって換地を交付しない場合があります。これらの不均衡をなくすため、区画整理前の土地に比較して価値の高い土地を換地された方からは清算金を徴収し、また価値の低い土地を換地された方は清算金を交付することになります。清算金明細はこれらのことを各筆各権利別にくわしく記載し2週間皆さんに縦覧します。

お問い合わせ

大仙市建設部 都市管理課 都市計画班

〒014-0063
大仙市大曲日の出町二丁目8番4号
TEL:0187-66-4908

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